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Was ist bei Sanierungen zu beachten?

Sanierungen sind Chance und Herausforderung zugleich: Sie erhöhen den Wert der Immobilie, senken Betriebskosten und verbessern Komfort sowie Sicherheit. Gleichzeitig erfordern sie sorgfältige Planung, klare Prioritäten und eine reibungslose Umsetzung. Dieser Leitfaden zeigt praxisnah, worauf Eigentümer, Hausverwaltungen und Planer achten sollten – von der ersten Bestandsaufnahme bis zum erfolgreichen Betrieb. Ein spezieller Blick gilt technischen Details wie der Schachtentrauchung und der Rolle smarter Lösungen wie dem enev-kit.

Ziele klären und Prioritäten setzen

Bevor Zahlen, Pläne und Gewerke ins Spiel kommen:

Sanierungsziele definieren: Substanzerhalt, Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Sicherheit, Design/Marktgängigkeit.
Umfang festlegen: Einzelmaßnahmen (z. B. Fenstertausch) oder Gesamtsanierung (Gebäudehülle + TGA + Innenräume).
Budget- und Zeitrahmen realistisch bestimmen, Reserven einplanen (10–15 % Puffer).

Bestandsaufnahme und Diagnose

Eine gründliche Zustandsanalyse verhindert Fehlentscheidungen:

Baukonstruktion: Tragwerk, Feuchte-/Schadstellen, Wärmebrücken, Dach, Fassade, Fenster, Keller.
Technische Gebäudeausrüstung (TGA): Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro, Brandschutz, Aufzüge.
Energie und Verbrauch: Kennwerte (kWh/m²a), Lastprofile, Zählerstruktur.
Innenraumqualität: CO₂/Feuchte, Zugerscheinungen, Akustik, Beleuchtung.
Dokumente sichten: Pläne, Prüfprotokolle, Wartungsnachweise, Abnahmen.

Tipp: Frühzeitig Messungen (z. B. Blower-Door, Thermografie, Wasser- und Heizkreisdaten) einplanen – sie liefern belastbare Grundlagen.

Recht, Normen und Genehmigungen

Sanierungen berühren häufig Genehmigungsrecht:

Baurecht/Denkmalschutz prüfen; bei Eingriffen in Fassade, Dach, Rettungswege oder Statik ist eine Genehmigung wahrscheinlich.
Brandschutzkonzept aktualisieren – Nutzungsänderungen, Fluchtwege, Rauchabschnitte berücksichtigen.
Schallschutz, Wärmeschutz, Barrierefreiheit (u. a. Treppenhaus, Aufzüge) im Blick behalten.

Frühzeitige Abstimmung mit Behörden und Prüfsachverständigen spart Zeit und Nachträge.

Energieeffizienz strategisch angehen (Gebäudehülle + Technik)

Die besten Ergebnisse entstehen im Zusammenspiel:

Gebäudehülle: Dach/oberste Geschossdecke, Fassade, Fenster, Kellerdecke. Reihenfolge so wählen, dass Technik später auf niedrigere Lasten ausgelegt werden kann.
Heizung/Kälte/Lüftung: Wärmepumpen oder hocheffiziente Wärmeerzeuger, hydraulischer Abgleich, drehzahlgeregelte Pumpen, Lüftung mit Wärmerückgewinnung.
Regelung/Automation: bedarfs- und zeitabhängige Steuerung (Präsenz, CO₂, Wetter), Zonierung statt „eine Temperatur für alle“.
Sommerlicher Wärmeschutz: außenliegende Verschattung, Tageslicht- und Blendregelung.

Praxisregel: Erst Verluste senken (Hülle), dann Erzeuger/Anlagen optimieren – so werden Technikdimensionen, Invest und Betriebskosten reduziert.

Feuchte-, Schimmel- und Bauschadensprävention

Jede Hüllmaßnahme beeinflusst Feuchtehaushalt und Lüftungsbedarf:

Dampfdiffusion und Luftdichtheit planen (Detailpunkte: Anschlüsse, Rollladenkästen, Durchdringungen).
Lüftungskonzept (manuell oder kontrolliert) zwingend mitdenken.
Wärmebrücken minimieren; kritische Bereiche (Attika, Balkonanschlüsse) konstruktiv lö

Brandschutz und Entrauchung früh integrieren

Sanierungen sind der ideale Zeitpunkt, Brandschutz auf den aktuellen Stand zu bringen:

Rettungswege, Brandabschnitte, Brandmelde-/Alarmierungstechnik prüfen.
Entrauchungssysteme (natürlich/maschinell) inspizieren, dokumentieren und bei Bedarf modernisieren.
Aufzugsschacht im Fokus: Er ist sicherheits- und energietechnisch kritisch.

enev-kit als Praxislösung:

Der Aufzugsschacht verursacht ohne Steuerung hohe Wärmeverluste (Kamineffekt) und muss im Brandfall zuverlässig entraucht werden. Das enev-kit kombiniert eine automatisierte Jalousieklappe mit Sensorik (u. a. Rauch, Temperatur, CO₂/Feuchte). Im Normalbetrieb bleibt die Öffnung geschlossen und lüftet nur bei Bedarf – das reduziert Energieverluste. Im Brandfall öffnet die Klappe automatisch zur Entrauchung. Ereignisse und Zustände werden digital dokumentiert; Störungen werden gemeldet. Ergebnis: bessere Energiebilanz, höherer Sicherheitsstandard und erleichterte Nachweisführung im Betrieb.

Digitalisierung, Daten und Nachweise

Transparenz senkt Kosten und Risiken:

Submetering/Smart Meter: Strom, Wärme, Wasser getrennt erfassen (auch Allgemeinstrom).
Monitoring-Dashboard für Verbräuche, Temperaturen, Betriebszustände.
Digitale Bauakte: Planstände, Freigaben, Prüf- und Wartungsprotokolle, Produktdatenblätter, Abnahmen.
Schnittstellen vorgeben (z. B. BACnet/Modbus/KNX/MQTT), Insellösungen vermeiden.

Planung, Ausschreibung, Vergabe

Eine saubere Planung spart Nachträge:

Leistungsbeschreibung mit klaren Qualitäts- und Leistungskennwerten (U-Werte, η-Werte, WRG-Grade, Schallwerte).
Variantenrechnung (TCO/Capex+Opex) statt reiner Investbetrachtung.
Qualifikation der Ausführenden prüfen; Koordination der Gewerke vertraglich fixieren (Schnittstellenliste).
Musterachse/Musterraum definieren und vor Ausrollung abnehmen.

Bauablauf, Qualitätssicherung und Arbeitssicherheit

Reibungsloser Bau ist die halbe Miete:

Bauphasenplanung mit Meilensteinen, Sperrzeiten, Materiallogistik (besonders im bewohnten Bestand).
Qualitätskontrollen: Checklisten, Prüfpläne, Fotodokumentation, Fremdüberwachung bei kritischen Gewerken.
Arbeitssicherheit und Nutzerkommunikation (Aushänge, Ruhezeiten, Zugangsregelungen) verbindlich regeln.

Inbetriebnahme (Commissioning) und Übergabe

Technik funktioniert erst, wenn sie richtig eingestellt ist:

Funktions- und Leistungstests (Heizen/Kühlen, Volumenströme, Regelsequenzen, Störfalltests).
Parametrierung dokumentieren; Trendaufzeichnungen der ersten Wochen auswerten.
Nutzer- und Betreiber-Schulungen; Übergabe von Bedienungsanleitungen, Wartungs- und Prüfplänen.
Mängel- und Restleistungen mit Terminen fixieren.

Betrieb, Wartung und Optimierung

Nach der Sanierung ist vor der Optimierung:

Wartungsplanung mit Intervallen und Verantwortlichkeiten (inkl. Entrauchungssysteme).
Monitoring-based Commissioning: Daten nutzen, um Fehlfunktionen zu erkennen (gleichzeitiges Heizen/Kühlen, falsche Zeiten, defekte Fühler).
Regelmäßige Inspektion von Brandschutz- und Entrauchungstechnik; Probeläufe und Dokumentation.
Rückmeldungen von Nutzern systematisch aufnehmen (Komfort, Zugerscheinungen, Akustik) und in die Feinjustierung einfließen lassen.

Kosten, Wirtschaftlichkeit und Kommunikation

Lebenszyklus betrachten (Invest + Betrieb + Instandhaltung). Häufig amortisieren sich Effizienzmaßnahmen über Einsparungen.
Preissteigerungs- und Lieferkettenrisiken im Einkauf berücksichtigen; Alternativen qualifizieren.
Frühzeitig mit Mietern/Nutzern kommunizieren (Zeitplan, Einschränkungen, Nutzen) – das reduziert Konflikte und fördert Akzeptanz.

Kompakte Checkliste für den Start

Ziele, Budget, Zeitplan definieren
Bestandsaufnahme (Bau + TGA + Energie + Dokumente)
Genehmigungs- und Brandschutzbedarf klären
Maßnahmenpakete priorisieren (Hülle → Technik → Regelung)
Lüftungs- und Feuchteschutzkonzept erstellen
Elevator Shaft Smoke Extraction prüfen (enev-kit)
Zähler- und Datenstrategie festlegen
Planung/Ausschreibung mit klaren Kennwerten
Qualitäts- und Sicherheitsmanagement aufsetzen
Commissioning und Betriebsorganisation sicherstellen

Erfolgreiche Sanierungen sind das Ergebnis klarer Ziele, sauberer Planung und konsequenter Qualitätssicherung – in Bau und Betrieb. Wer Gebäudehülle und Technik abgestimmt modernisiert, Daten intelligent nutzt und Brandschutz von Anfang an mitdenkt, erreicht spürbar bessere Energiekennwerte, höheren Komfort und geringere Betriebskosten. Smarte Bausteine wie das enev-kit lösen dabei typische Konflikte zwischen Energieeffizienz und Sicherheit im Aufzugsschacht – und liefern die digitale Grundlage für einen verlässlichen, nachweisbaren Betrieb.